Сети инженерного обеспечения объекта
Техническим обслуживанием называют комплекс мероприятий и работ в отношении инженерных систем и конструкций здания, который позволяет обеспечивать бесперебойную эксплуатацию в течении нормативного срока службы этих систем и конструкций. Ведь дешевле предотвратить поломку, нежели устранять ее последствия. Этого можно достигнуть за счет систематических регламентных, профилактических, настроечных и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации.
Такие работы разделяют по системам и элементам, таких как: водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, лифты, лифтовая связь, диспетчерское обслуживание, круглосуточное аварийное обслуживание, содержание кровель, подвалов, технических помещений, ограждающих конструкций, оконных и дверных заполнений, внутренняя и внешняя отделка общих помещений и многое другое. Они включают в себя ежедневный контроль состояния, профилактический ремонт или замену вышедшего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, герметизации систем, аварийный круглосуточный заявочный ремонт.
Постоянное техническое обслуживание предполагает мониторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной основе. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону. Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строительного решения.
Все работы по техническому обслуживанию регламентируются правилами и нормами эксплуатации зданий.
Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования включают работы по техническому обслуживанию систем:
- теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);
- газоснабжения;
- вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения;
- дымоходов;
- водопровода и канализации;
- противопожарного водопровода;
- мусоропровода;
- дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;
- лифтового хозяйства и подъемных устройств;
- электроплит;
- внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле- и прочего оборудования;
- тепловых пунктов и других инженерных систем.
Постоянное техническое обслуживание предполагает мониторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной основе. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону. Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строительного решения.
К таким работам относятся:
— устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения и водоотведения (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно — технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;
— устранение незначительных неисправностей в системах отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др., замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов);
— устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Частичные осмотры систем водоснабжения и водоотведения проводятся 3 — 6 раз в месяц, системы центрального отопления 3 — 6 раз в месяц в отопительный период. Осмотры открытой электропроводки и светильников во вспомогательных помещениях проводятся 3 раза в месяц, осмотры скрытой электропроводки — 6 раз в месяц.
Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния оборудования (журналах, специальных карточках и т.п.).
В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния инженерного оборудования, выявленные неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.
В целях обеспечения бесперебойной работы системы отопления обслуживающему техническому персоналу необходимо изучить систему отопления здания, как по чертежам, так и путем ее осмотра в натуре. Персонал, обслуживающий отопительную систему, обязан своевременно выявлять и в кратчайший срок устранять неисправности системы, выводящие ее из строя или приводящие к перерасходу топлива, а также систематически поддерживать нормальную температуру в помещениях.
Системы горячего и холодного водоснабжения и канализации должны находиться в состоянии, обеспечивающем бесперебойную их работу. Из трубопроводов и приборов не должно быть утечек воды.
Инженерно-технический персонал, ведающий эксплуатацией зданий, обязан:
— в кратчайший срок устранять выявленные при осмотрах или отмеченные в заявлениях жильцов, арендаторов или нанимателей помещений неисправности системы;
— составлять ежегодно опись неисправностей водопровода и канализации, которые не могли быть устранены в порядке текущего ремонта (смена значительного количества санитарных приборов, смена труб дворовой канализации и т.п.);
— обеспечивать не реже 1 раза в год профилактическую прочистку дворовой канализационной сети;
— осуществлять не реже 2 раз в год профилактическую прочистку домовой канализационной сети (через ревизии);
— следить за постоянной доступностью для осмотра колодцев дворовой сети; крышки колодцев круглый год должны очищаться от земли, мусора и снега;
— отметить местоположение колодцев специальными табличками, прикрепленными к стенам здания, с указанием расстояния до колодца.
Главным требованием по содержанию и эксплуатации системы вентиляции является обеспечение нормативных воздухообменов во всех помещениях.
С этой целью инженерно-технические работники, обслуживающие систему вентиляции, обязаны:
— изучить систему вентиляции путем ее осмотра в натуре и ознакомиться с ее чертежами (в случае их отсутствия необходимо нанести на планы этажей и чердаков все вентиляционные каналы, чердачные короба и вытяжные шахты);
— принять меры к немедленному устранению всех выявленных неисправностей системы, ухудшающих ее работу.
Главными требованиями по содержанию и эксплуатации системы газоснабжения являются бесперебойная ее работа и отсутствие утечек газа в помещении. Все работы по ремонту и надзору за газовыми приборами и газопроводами производятся трестом (конторой) Горгаз.
Электрооборудование в зданиях должно обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии к источникам освещения, бытовым приборам, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в здании.
При подготовке зданий к эксплуатации в весенне — летний и осенне — зимний периоды выполняются следующие работы:
— ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
— ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и отопления.
Также к техническому обслуживанию относятся:
— регулировка и наладка системы отопления в период ее опробования;
— промывка системы отопления;
— очистка и промывка водопроводных баков;
— регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации оборудования и специализированными организациями с опытом работы в этой сфере.
Текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования заключается в проведении планово — предупредительных работ с целью предотвращения его преждевременного износа, а также работ по устранению мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.
