Кейс: покупка недвижимости в Турции. Как не прогореть при инвестировании
Текст от генерального директора компании «Конкиста» Чингиза Байгускарова.
Актуальность инвестиций в недвижимость за границей и у нас всегда была высокой, но за последнее десятилетие эта сфера вложений стала более доступной. Конечно, каждая отдельная сделка требует учета индивидуальных особенностей, но в целом такое инвестирование считается сегодня одним из самых перспективных.
Используя проверенные механизмы и взвесив риски, в 2012 году я вложил инвестиции в квартиру в Алании, Турция. В то время эта страна находилась на пике экономического бума, соответственно и цены на недвижимость были высокими. Услышав по радио рекламу нового жилого комплекса бизнес-класса «Азура Парк» в городе Махмутлар (в 10 км от Алании), я поехал в их московский офис продаж для уточнения всех деталей.
Среди основных мотивов, которыми я руководствовался:
- Приобрести квартиру в теплом климате, чтобы отправлять туда семью на лето;
- Купить хорошие апартаменты у моря почти в три раза дешевле, чем в Москве. В то время стоимость квартир в спальных районах Москвы – от 5-6 тыс. долл., а в Алании – 1,9 тыс.долл.;
- Инвестиции в недвижимость принесут хорошую прибыль в обозримом будущем, особенно, если Турция войдет в Европейский Союз.
В офисе компании настоятельно рекомендовали поехать в Турцию и своими глазами увидеть объект, который уже находился на завершающей стадии строительства. Маркетинг был на самом высоком уровне. Они предложили засчитать стоимость поездки (2 тысячи долларов на двоих) как скидку при покупке квартиры, и я согласился. Представители компании встретили в аэропорту Анталии, предоставили шикарные апартаменты и даже персонального менеджера.
После возвращения в Москву застройщик комплекса «Азура Парк» предоставил годовую рассрочку на покупку квартиры, я подписал контракт и оплатил аванс. Среди ключевых расходов:
- стоимость квартиры площадью 71 м² — 135 тыс. долларов;
- квартплата – 1 тыс. долларов в год;
- дополнительно оплата за воду, электричество и интернет;
- налог на недвижимость – 3-4 тыс. руб. в год.
Валютные риски
Прежде, чем вкладывать инвестиции в недвижимость за границей, важно максимально оценить валютные риски и связанные с этим возможные убытки. Управляющая компания принимает деньги только в твердой валюте – в долларах или в евро. В 2014 году кризис обесценил российскую валюту, и квартплата стала стоить ровно в два раза дороже, ведь я получал зарплату в рублях. Если бы эта квартира продолжала стоить столько же или росла в цене, все было бы отлично. Но в последние годы Турция переживает экономический кризис, курс лиры упал в 3-4 раза, недвижимость на это отреагировала моментально. Сейчас моя квартира стоит около 50 тыс. долларов, то есть почти в три раза дешевле цены покупки. Таким образом, россияне, купившие турецкую недвижимость до 2014 года, купили ее очень дорого и продолжают содержать ее из своих оскудевших уже благодаря российскому кризису доходов.
Проанализировав все аспекты ситуации, я сделал следующие выводы:
- для отдыха и оздоровления лучше не покупать недвижимость, а брать в аренду в различных странах;
- нельзя покупать зарубежную недвижимость, тем более инвестиционную, на эмоциях. Следует провести тщательный анализ рынка, потенциала роста стоимости, особенностей политической и экономической системы страны, нюансов налоговой системы и т.д.;
- не доверяйте маркетингу застройщиков, надо самому во все вникнуть, поговорить с теми, кто уже вложил инвестиции в квартиру, пообщаться с конкурентами интересующего вас объекта;
- необходимо подумать, что делать с квартирой или домом в межсезонье (возможно ли сдавать в аренду?);
- не покупайте недвижимость за границей в кредит, особенно если не уверены в своих доходах.
